Malgré un nombre record de 650 000 travailleurs de la construction en 2023, la production de logements au Canada, qui s’élevait à 240 267 unités, était inférieure au potentiel de plus de 400 000 maisons par an. Bien que davantage de ressources humaines et financières aient été consacrées à la construction résidentielle au cours des dernières années, les mises en chantier n’ont pas suivi le rythme.

Pour atteindre l’objectif du Plan du Canada sur le logement consistant à construire 3,87 millions de nouveaux logements d’ici 2031, des réformes réglementaires et une consolidation de l’industrie sont nécessaires pour accroître l’efficacité et la productivité. Le Fonds pour accélérer la construction de logements (FACL) constitue une étape importante pour atteindre cet objectif.

Depuis le lancement du Plan du Canada sur le logement et la publication du budget fédéral de 2024 qui a suivi, plusieurs analystes ont remis en question la capacité du pays à construire 3,87 millions de logements d’ici 2031. Bien que les pénuries de main-d’œuvre demeurent un obstacle à l’accroissement de l’offre, environ 650 000 travailleurs construisaient des habitations au Canada en 2023. Il s’agit du plus grand nombre jamais enregistré. Pourtant, la construction n’a pas suivi le rythme de la croissance des ressources qui lui ont été consacrées.

Défis de la Productivité et Solutions

Les ressources actuelles devraient nous permettre de construire entre 130 000 et 225 000 logements de plus chaque année. Cette production équivaut à un rythme annuel de plus de 400 000 mises en chantier. L’atteinte de ce plein potentiel nécessitera des changements structurels qui vont bien au-delà de l’horizon à court terme. Cependant, des changements actuellement mis en œuvre partout au pays pourraient nous aider à nous rapprocher de cet objectif, comme des changements aux règlements municipaux.

Les gouvernements et le secteur de l'habitation peuvent et doivent néanmoins en faire plus pour obtenir de meilleurs résultats en matière de logement.

Disparité entre Ressources et Mises en Chantier

Jusqu’au milieu des années 2000, les mises en chantier suivaient de près l’emploi dans la construction résidentielle et la part du PIB que représente ce secteur. Mais les années suivantes, le rythme de la construction n’a pas emboîté le pas, même si de plus en plus de ressources étaient consacrées à la construction résidentielle (dollars et main-d’œuvre).

En 2023, on estimait que l’emploi dans le secteur de la construction résidentielle était supérieur de 140 % à celui de 1997 et que la composante de la construction résidentielle du PIB avait augmenté de 130 %. Toutefois, la hausse des mises en chantier d’habitations s'élevait « seulement » à 63 %. Bien que l’augmentation soit notable, elle représente moins de la moitié des ressources supplémentaires utilisées pour atteindre ce résultat.

Conclusion : La Réglementation et la Production au Premier Plan

Le nombre de mises en chantier par rapport à la population varie selon les villes, ce qui donne à penser que la réglementation, surtout municipale, joue un rôle important dans la capacité d’accélérer la construction. Outre le temps nécessaire pour délivrer les permis, il y a la réglementation sur le nombre d’étages et de logements des immeubles, les droits d’aménagement (certains sont réglementés aux niveaux local et régional), et sans doute bien d’autres aspects.

La consolidation du secteur de la construction pourrait également générer des économies d’échelle, permettant de rentabiliser la construction de logements abordables. Pendant des années, le secteur de la construction résidentielle a indiqué que la réglementation était le principal obstacle à la construction d’un nombre accru de logements. Bien que des progrès aient été réalisés, il reste encore beaucoup à faire.

En plus des milliards de dollars engagés et investis dans la construction et la rénovation ces 10 dernières années, le gouvernement fédéral a récemment lancé le Fonds pour accélérer la construction de logements (FACL). Ce programme est conçu pour financer des changements réglementaires à l’échelle municipale afin d’accélérer la construction résidentielle. Au moment de publier cet article, des ententes ont été conclues avec 179 municipalités en vertu du FACL.

Des discussions importantes doivent aussi avoir lieu avec les employeurs, les syndicats et les travailleurs du secteur de la construction résidentielle. Que sont-ils prêts à faire pour accroître les mises en chantier et permettre au Canada de construire selon sa capacité maximale, en échange d’une souplesse réglementaire accrue?