Il y a de cela 7 ans, Emrick et la mère de ses enfants se sont séparés. Lors de la rupture, une importante décision a été prise : Emrick deviendra le propriétaire de la maison familiale. Ce dernier a dû faire appel à ses parents afin de le soutenir financièrement puisqu’il craignait d’être incapable de respecter ses engagements de manière indépendante. Pour les parents d’Emrick, cette décision tombait sous le sens. Ils étaient parfaitement confortables avec ce choix et ont décidé de louer la propriété à leur fils.

Aujourd’hui, Emrick acquitte la totalité des mensualités et des frais rattachés à la maison (hypothèque, taxes, chauffage, assurances, réparations, etc.). Par conséquent, il est prêt à redevenir officiellement propriétaire de la maison et ainsi dégager ses parents de toutes responsabilités financières à son endroit.

Ces dernières années, il a constaté que la maison avait pris beaucoup de valeur. Le prix de vente de la propriété se situe actuellement autour de 300 000$. Les parents d’Emrick se sont donc entendus avec lui pour fixer le prix de la revente à 210 000$.

Grâce à l’un de ses amis – un partenaire de jogging qui fut l’un de nos clients –, Emrick a rencontré l’un de nos courtiers afin de lui expliquer en détail l’entente négociée avec ses parents. Enchanté par le désir de redevenir propriétaire de la maison, il a aussi mentionné à notre courtier qu’il désirait effectuer quelques travaux sur la propriété au cours des prochaines années; la toiture et l’isolation, entre autres.

Voilà le plan que notre courtier lui a proposé :

•         Fixation du prix de vente de la propriété à 300 000$ soit la valeur marchande de la maison.
•         Don en équité de 15 000$ (5% de la mise de fonds) assumé par les parents d’Emrick.
•         Financement assuré à 95% par la SCHL, Sagen ou encore Canada Guaranty.

De cette façon, avec le montant de 285 000$ généré par la vente de la propriété, Emrick pourra remettre les 210 000$ dus à ses parents. Par contre, il devra rembourser l’impôt sur le gain en capital que ses parents auront à payer.

Voilà la manière de calculer l’impôt sur le gain en capital :

•          Prix de vente aujourd’hui : 300 000$.
•          Prix d’achat il y a 7 ans : 200 000$.
•          Gain en capital : 100 000$.
•          Impôt sur le gain en capital estimé à 25 000$ si on tient compte du taux d’imposition (50%) et des revenus des parents d’Emrick.
•          Donc, 285 000$ (prix de vente de la maison dont on a soustrait le don en équité de 15 000$) – 210 000$ (prix de vente fixé par les parents d’Emrick) – 25 000$ (impôt sur le gain en capital) = 50 000$.

En profitant de nos judicieux conseils, Emrick dégagera un profit de 50 000$ de la vente de la maison. Ce bénéfice pourra être utilisé pour de futurs travaux, pour les frais reliés à l’achat de la propriété et pour un investissement dans un REER personnel ou pour le Régime enregistré d’épargnes-études (REEE) de ses enfants.

Cette situation aurait pu s’avérer problématique si un autre professionnel de l’hypothèque avait insisté pour conserver le prix de la revente à 210 000$ comme les parents d’Emrick le désiraient au départ.

Morale de l’histoire ? Transiger avec un courtier hypothécaire certifié par l’Autorité des marchés financiers vous permet d’avoir accès à un spécialiste qui s’engage à trouver les meilleures solutions… celles qui sont parfaitement adaptées à vos besoins.


**Il est important de contacter votre comptable ou votre fiscaliste afin de valider le montant du gain en capital, car les parents dans cet exemple pourraient se qualifier pour l’exemption de gain en capital pour « résidence principale ».